Atualizado em 12 de novembro de 2026 · por Éder Mendes, consultor imobiliário Century 21 Nações
Quem compra um apartamento em Portugal compra, quase sempre, uma fração autónoma de um prédio em propriedade horizontal. Fica dono exclusivo do seu andar e, ao mesmo tempo, dono de uma parte do telhado, das escadas, do elevador e das fundações, em conjunto com os vizinhos.
Neste guia explico o regime com base no Código Civil (art. 1414.º a 1438.º-A), incluindo as alterações da Lei n.º 8/2022 e do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), e mostro como aparece numa certidão permanente real.
- O que é: o regime em que as frações de um prédio pertencem a donos diferentes, e as partes comuns a todos (art. 1414.º).
- Dois direitos inseparáveis: propriedade exclusiva da fração e compropriedade das partes comuns (art. 1420.º).
- Requisitos: frações independentes, distintas, isoladas e com saída própria (art. 1415.º).
- Título constitutivo: identifica cada fração e a sua permilagem (art. 1418.º).
- Despesas: pagam-se na proporção da permilagem (art. 1424.º).
- Na venda: é obrigatória a declaração do administrador sobre encargos e dívidas do condomínio (art. 1424.º-A).
Definição
O que é a propriedade horizontal?
Segundo o artigo 1414.º do Código Civil, as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diferentes em regime de propriedade horizontal.
Na prática, cada dono (o condómino) tem dois direitos ao mesmo tempo (art. 1420.º):
- é proprietário exclusivo da sua fração (o apartamento, a loja, o escritório);
- é comproprietário das partes comuns do edifício.
Estes dois direitos são incindíveis: nenhum pode ser vendido em separado, e o condómino não pode renunciar à parte comum para deixar de pagar as despesas de conservação.
O regime aplica-se também a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns (art. 1438.º-A), como alguns condomínios fechados.
Requisitos
Que requisitos tem de cumprir uma fração autónoma
Nem todo o prédio pode ser dividido em propriedade horizontal. O artigo 1415.º exige que cada fração seja:
- uma unidade independente;
- distinta e isolada das restantes;
- com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Um parecer da CCDR Centro sobre três edifícios no mesmo terreno concluiu que um quintal partilhado não basta: sem partes comuns que liguem funcionalmente os edifícios, não há propriedade horizontal. O caminho, nesses casos, pode ser outro, como o loteamento.
Partes comuns
Quais são as partes comuns de um prédio
O artigo 1421.º distingue as partes que são sempre comuns das que apenas se presumem comuns:
| São sempre comuns | Presume-se que são comuns |
|---|---|
| O solo, os alicerces, as colunas, os pilares e as paredes mestras | Os pátios e jardins anexos ao edifício |
| O telhado ou os terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso de uma só fração | Os ascensores (elevadores) |
| As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos | As dependências destinadas ao porteiro |
| As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações | As garagens e outros lugares de estacionamento |
| Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos |
O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns, como um terraço ou um lugar de estacionamento. Continuam a ser partes comuns, mas só esse condómino as usa.
Título constitutivo
O título constitutivo da propriedade horizontal
A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial (art. 1417.º). O caso mais comum é o negócio jurídico, por escritura pública ou documento particular autenticado.
O artigo 1418.º define o que o título contém:
| Obrigatório | Facultativo |
|---|---|
| As partes do edifício que correspondem a cada fração, bem individualizadas | O fim a que se destina cada fração ou parte comum |
| O valor relativo de cada fração, em percentagem ou permilagem do valor total do prédio | O regulamento do condomínio |
| A previsão de compromisso arbitral para litígios entre condóminos |
Se faltar a especificação obrigatória, ou se o fim de uma fração no título não coincidir com o projeto aprovado pela câmara, o título é nulo (art. 1418.º, n.º 3).
Passo a passo
Como se constitui a propriedade horizontal
- Confirmar os requisitos do artigo 1415.º com um técnico (arquiteto ou engenheiro).
- Obter o documento da câmara municipal que certifica que as frações cumprem os requisitos legais. Pode ser substituído pelo projeto aprovado, quando este já prevê a divisão em frações (Código do Notariado, art. 59.º).
- Celebrar a escritura ou o documento particular autenticado, com a descrição das frações e a permilagem.
- Registar na conservatória: a certidão permanente passa a mostrar a inscrição «Constituição da Propriedade Horizontal».
- Atualizar a matriz nas Finanças com a declaração Modelo 1 do IMI, para que cada fração tenha a sua inscrição e o seu VPT.
Os custos (documento camarário, escritura e registo) variam de concelho para concelho e de prédio para prédio. Peça o orçamento à câmara, ao notário ou solicitador e consulte a tabela de emolumentos do registo predial.
Exemplo real
Exemplo real: a permilagem numa certidão permanente
Esta é a inscrição de uma certidão permanente real, que já usei no guia sobre a certidão permanente predial. Mostra a constituição da propriedade horizontal de um prédio com quatro frações:
| Fração | Permilagem | Parte das despesas comuns | Em cada 1.000 € de despesas |
|---|---|---|---|
| A | 300 ‰ | 30% | 300 € |
| B | 300 ‰ | 30% | 300 € |
| C | 200 ‰ | 20% | 200 € |
| D | 200 ‰ | 20% | 200 € |
| Total | 1.000 ‰ | 100% | 1.000 € |
A permilagem serve para:
- dividir as despesas de conservação e fruição das partes comuns e o pagamento de serviços de interesse comum (art. 1424.º), salvo disposição em contrário;
- contar os votos na assembleia de condóminos;
- calcular a contribuição para o fundo comum de reserva, que é obrigatório e corresponde a pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º).
Na caderneta predial, a fração aparece com a sua letra e com a sua própria permilagem, área e VPT.
Comparação
Propriedade horizontal ou propriedade total: qual a diferença?
| Propriedade horizontal | Propriedade total (vertical) | |
|---|---|---|
| O que é | Prédio dividido em frações autónomas, cada uma com a sua letra | O prédio é um só imóvel, mesmo que tenha vários andares |
| Vender um andar | Pode vender-se cada fração sozinha | Um andar não se vende sozinho como fração |
| Vários donos | Cada um é dono da sua fração; os vizinhos não têm direito de preferência (art. 1423.º) | Há compropriedade: cada um tem uma quota do prédio, e os outros têm direito de preferência na venda (art. 1409.º) |
| Gestão | Assembleia de condóminos e administrador | Decidem os comproprietários |
Muitos prédios antigos estão em propriedade total. Para vender os andares em separado, o dono tem primeiro de constituir a propriedade horizontal, desde que o prédio cumpra os requisitos.
Condomínio
Como funciona o condomínio
- Assembleia de condóminos: reúne-se na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (art. 1431.º). Pode reunir extraordinariamente a pedido do administrador ou de condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido.
- Administrador: executa as decisões da assembleia, cobra as quotas e representa o condomínio. Pode ser um condómino ou uma empresa.
- Despesas: as de conservação e fruição das partes comuns pagam-se na proporção da permilagem, salvo disposição em contrário (art. 1424.º).
- Regulamento do condomínio: pode constar do título constitutivo ou ser aprovado em assembleia, e define as regras de uso das partes comuns e das frações.
Alterações
Alterar o título constitutivo: quando é preciso o acordo de todos
A regra geral está no artigo 1419.º: o título só pode ser modificado por escritura pública ou documento particular autenticado, com o acordo de todos os condóminos. Se o acordo constar de ata assinada por todos, o administrador pode assinar a escritura em representação do condomínio.
Há exceções importantes:
| Situação | Precisa de autorização dos outros? | Base legal |
|---|---|---|
| Juntar duas ou mais frações contíguas do mesmo dono | Não. Arrecadações e garagens não têm de ser contíguas | Art. 1422.º-A |
| Dividir uma fração em novas frações | Sim, salvo se o título o permitir: aprovação da assembleia sem qualquer oposição | Art. 1422.º-A |
| Mudar o uso de uma fração para habitação | Não, desde o Simplex Urbanístico (2024). Continua a ser preciso cumprir as regras urbanísticas na câmara | Art. 1422.º-B · DL 10/2024 |
| Mudar o uso para outros fins, se o título não fixar o fim | Sim: aprovação por dois terços do valor total do prédio | Art. 1422.º, n.º 4 |
| Mudar o uso para outros fins, se o título fixar o fim | Sim: todos os condóminos, porque altera o título | Art. 1419.º |
Na junção, na divisão autorizada e na mudança para habitação, o dono altera o título por ato unilateral (escritura ou documento particular autenticado) e tem de comunicar ao administrador no prazo de 10 dias.
Vender
Vender uma fração: a declaração de dívidas do condomínio
Desde a Lei n.º 8/2022, o artigo 1424.º-A obriga o vendedor a pedir ao administrador uma declaração escrita com:
- todos os encargos de condomínio em vigor para a fração (natureza, montantes e prazos de pagamento);
- as dívidas existentes, se houver, com a natureza, os montantes e as datas de constituição e vencimento.
- O administrador tem 10 dias para emitir a declaração.
- A declaração é documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de venda.
- O comprador só a pode dispensar se declarar na escritura que aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
- Os encargos que se vençam depois da venda são do novo proprietário.
A minha checklist
O que eu verifico antes de comprar uma fração
- Na certidão permanente: a inscrição da constituição da propriedade horizontal e a descrição da fração (letra, permilagem, composição).
- Se a garagem, a arrecadação ou o terraço fazem parte da fração, são de uso exclusivo ou são partes comuns.
- O fim da fração no título (habitação, comércio, serviços) e se coincide com o uso real.
- A declaração do administrador com os encargos e eventuais dívidas.
- As atas da última assembleia: obras aprovadas, quotas extraordinárias e o valor do fundo comum de reserva.
- Na caderneta predial: a área, a afetação e o VPT da fração.
Perguntas frequentes sobre a propriedade horizontal
É o regime do Código Civil (art. 1414.º e seguintes) em que as frações autónomas de um prédio pertencem a donos diferentes. Cada condómino é dono exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns, e os dois direitos não se podem separar.
Segundo o artigo 1415.º do Código Civil, a fração tem de ser uma unidade independente, distinta e isolada das restantes, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
É o valor relativo de cada fração no valor total do prédio, expresso em permilagem ou percentagem no título constitutivo. Serve para dividir as despesas comuns e contar os votos na assembleia de condóminos.
São sempre comuns o solo, as fundações, a estrutura, o telhado, as entradas, escadas e corredores comuns e as instalações gerais. Presume-se que são comuns os pátios e jardins, os elevadores, a casa da porteira e as garagens (art. 1421.º).
Em propriedade horizontal, cada fração pode ser vendida sozinha. Em propriedade total, o prédio é um só imóvel; se tiver vários donos, cada um tem uma quota e os outros têm direito de preferência na venda.
Na certidão permanente do registo predial deve existir a inscrição «Constituição da Propriedade Horizontal», com as frações e a respetiva permilagem. Na caderneta predial, a fração aparece identificada pela sua letra.
Não. Desde o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), a mudança do uso de uma fração para habitação não precisa de autorização dos restantes condóminos (art. 1422.º-B do Código Civil). Continua a ser preciso cumprir as regras urbanísticas junto da câmara e comunicar a alteração ao administrador em 10 dias.
A declaração do administrador com os encargos em vigor e as dívidas da fração, emitida no prazo máximo de 10 dias (art. 1424.º-A). Só pode ser dispensada se o comprador aceitar na escritura as dívidas do vendedor ao condomínio.
Fontes
- Código Civil, art. 1403.º, 1409.º e 1414.º a 1438.º-A (propriedade horizontal)
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (alteração ao regime da propriedade horizontal)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico)
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (normas regulamentares da propriedade horizontal)
- Código do Notariado, art. 59.º
- Diário da República: Lexionário, «Propriedade horizontal»
- CCDR Centro: parecer sobre propriedade horizontal em conjuntos de edifícios
- Santander Salto: Propriedade horizontal
- Sérvulo: Simplex Urbanístico e a propriedade horizontal
- Câmara Municipal de Lisboa: pedido de propriedade horizontal
Sobre o autor: Éder Mendes
Consultor imobiliário na Century 21 Nações há 9 anos, com mais de 200 imóveis vendidos. Escrevo sobre documentos, leis e impostos do imobiliário, sempre com base em fontes oficiais.