O que é Propriedade horizontal?
A propriedade horizontal ocorre quando um edifício ou um conjunto de edifícios contíguos é de propriedade de várias pessoas, sendo que cada uma delas possui poderes exclusivos sobre uma parte específica (chamada fração autônoma), enquanto coletivamente possuem poderes sobre as partes não atribuídas individualmente (chamadas partes comuns).
As normas referentes à criação da propriedade horizontal e aos direitos e deveres dos condôminos estão delineadas nos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil (CC) e no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro.
No entanto, nem todos os edifícios podem ser submetidos ao regime de propriedade horizontal, já que a lei estipula que as partes dos edifícios designadas como frações autônomas devem ser unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com acesso próprio para uma área comum do prédio ou para a via pública (conforme os artigos 1414.º e 1415.º do CC).
Em geral, a propriedade horizontal é formalizada por meio de um documento que precisa detalhar as partes do edifício correspondentes às diversas frações e atribuir um valor relativo a cada fração – esse documento é chamado de título constitutivo (conforme os artigos 1417.º a 1419.º do CC).
A distinção entre a propriedade horizontal e a copropriedade reside principalmente nos poderes dos condôminos em comparação com os poderes dos coproprietários. Enquanto cada condômino é o proprietário exclusivo da fração que lhe pertence (conforme o artigo 1420.º, n.º 1 do CC), na copropriedade, nenhum dos coproprietários possui direitos sobre partes específicas do bem. Além disso, a copropriedade é divisível, ao passo que a propriedade horizontal não o é (conforme o artigo 1423.º do CC). Vale ressaltar ainda que, enquanto os coproprietários possuem o direito legal de preferência em caso de venda (conforme o artigo 1409.º do CC), tal direito não é concedido aos condôminos em caso de alienação das frações autônomas (conforme o artigo 1423.º do CC).
Simplificando
Propriedade horizontal é quando cada apartamento num prédio tem um dono diferente, mas todos compartilham certas áreas, como corredores e entrada. Assim, cada pessoa é dona do seu apartamento, mas todos juntos são responsáveis pelas áreas que usam em comum.
