Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV): Tudo o que precisa saber.
Desvende o CPCV: Um Início Seguro para a Sua Transação
No mercado imobiliário, o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento fundamental. De fato, ele oferece segurança a ambas as partes envolvidas. Este guia essencial explica a sua importância. Além disso, detalha como funciona este acordo. Assim sendo, você entenderá cada etapa. Portanto, prepare-se para proteger o seu negócio. Este artigo ajuda-o a dominar o CPCV. Primeiramente, saiba o que ele é. Posteriormente, descubra a sua utilidade. Finalmente, aprenda os cuidados necessários.
O que é um contrato de promessa compra e venda
Um CPCV (contrato promessa de compra e venda) trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e típico realizado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor. Este contrato, tem como objetivo estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou de um terreno como garantia até à celebração do contrato definitivo.
Funções do CPCV: Segurança para Ambas as Partes
O CPCV é um acordo preliminar. Vendedor e comprador formalizam o negócio. Primeiramente, ele estabelece as condições da futura compra e venda. Assim, ambas as partes assumem compromissos. O vendedor promete vender. O comprador, por sua vez, promete comprar. Além disso, o CPCV protege os intervenientes. Ele garante que o negócio se concretize. No entanto, ele não transfere a propriedade de imediato. Isso ocorre apenas na escritura definitiva. Portanto, é um passo intermédio crucial. Frequentemente, usamo-lo quando há impedimentos temporários. Por exemplo, a falta de licenciamento ou financiamento. Consequentemente, oferece um período de transição seguro.
Elementos Cruciais a Incluir no CPCV
Um CPCV eficaz requer certos dados. Primeiramente, identifique as partes envolvidas. Inclua nome completo e número de identificação. Além disso, descreva o imóvel detalhadamente. Mencione a morada e a tipologia. Inclua também o número de artigo matricial. Por conseguinte, o preço total de venda é essencial. Defina a forma de pagamento. Adicionalmente, o valor do sinal é crucial. O seu montante deve estar explícito. Outrossim, estipule prazos claros. Fixe a data limite para a escritura. Indique ainda as penalizações por incumprimento. Certifique-se, portanto, de que tudo está registado. Assim, evite futuras contestações.
Documentos Indispensáveis para o CPCV
A preparação do CPCV exige vários documentos. Inicialmente, peça a Caderneta Predial Urbana. Ela contém informações fiscais do imóvel. Posteriormente, solicite a Certidão Permanente do Registo Predial. Este documento mostra o histórico e ónus. Além disso, a licença de utilização é vital. Ela comprova a legalidade do imóvel. Se o imóvel for novo, exija a ficha técnica da habitação. Naturalmente, para o vendedor, é crucial o seu Cartão de Cidadão. O mesmo se aplica ao comprador. Consequentemente, tenha tudo em ordem. Portanto, garanta um processo ágil.
O Papel do Sinal: Garantia do Cumprimento
O sinal é uma quantia em dinheiro. O comprador entrega-o ao vendedor. Primeiramente, ele prova a seriedade do compromisso. Assim, funciona como uma garantia. No entanto, o sinal tem consequências específicas. Por exemplo, se o comprador desistir, perde o sinal. Contudo, se o vendedor incumprir, devolve o sinal em dobro. Por conseguinte, o valor do sinal é negociável. Geralmente, representa uma percentagem do preço. Portanto, defina-o com clareza no CPCV. A sua importância legal é inegável.
Consequências do Incumprimento do CPCV
O incumprimento do CPCV acarreta penalizações. Se o comprador desistir, perde o sinal entregue ao vendedor. Todavia, se o vendedor não cumprir, a situação inverte-se. Nesse caso, ele devolve o sinal em dobro ao comprador. Adicionalmente, a parte lesada pode exigir mais. Pode pedir uma execução específica. Isso significa que um tribunal pode forçar o cumprimento do contrato. Além disso, pode haver lugar a indemnizações. Por conseguinte, a redação do CPCV é crucial. Ela deve prever claramente estas situações. Portanto, assegure-se de que o contrato é robusto.
A Eficácia Real no Contrato Promessa
A eficácia real é uma cláusula opcional. Confere maior proteção ao promitente-comprador. Primeiramente, ela exige o reconhecimento de assinaturas. Precisa de registo na Conservatória. Assim, o comprador adquire um direito real. Ele é o primeiro a ter prioridade na compra. No entanto, isso não transfere a propriedade. Apenas garante a sua posição. Por outro lado, impede que o imóvel seja vendido a terceiros. Evita, portanto, situações de duplicidade. Consequentemente, oferece uma segurança adicional. Em suma, é um reforço importante.
Cuidados a ter antes de assinar o contrato:
Tal como já referimos, mesmo este não se tratando de um contrato obrigatório, a partir do momento que este é realizado fica abrangido pela lei, tal como qualquer outro contrato. Por isso, e mesmo que este apresente vantagens para ambos os intervenientes, deverá ter os seguintes cuidados antes de assinar um CPCV:
- Pretende firmar o negócio, afastando assim outros possíveis compradores;
- O imóvel não dispõe de licença de utilização;
- A construção do imóvel não está concluída;
- O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.
O CPCV é um Documento Obrigatório?
Não, o CPCV não é obrigatório por lei. No entanto, é altamente recomendado. De fato, ele protege os interesses.
Posso Usar um Modelo de CPCV?
Sim, pode usar um modelo. Contudo, adapte-o sempre. Por conseguinte, personalize-o à sua situação.
O Que Acontece se Houver Dívidas no Imóvel?
O CPCV deve prever isto. Assim, o vendedor garante a ausência de ónus. Caso contrário, pode haver incumprimento.
Preciso de um Advogado para o CPCV?
É altamente aconselhável. Adicionalmente, um advogado garante a legalidade. Ele protege os seus interesses.
Posso Desistir do CPCV?
Sim, pode cancelar o contrato. Contudo, pode implicar o incumprimento do mesmo que, tal como já referimos, leva a que no caso do vendedor tenha que pagar o dobro da quantia dada como sinal e, no caso do comprador, a perder o sinal.
Para evitar surpresas, garanta que existe uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. Essa cláusula deverá descrever como deve rescindir o contrato e em que período de tempo.
Mas, como a falar é que nos entendemos, pode sempre tentar expressar a sua vontade de cancelar o contrato ao outro envolvido e, caso concorde, negociar um encerramento do contrato e em que condições.
Para se salvaguardar, consulte um advogado antes de tomar qualquer decisão que possa afetar os seus direitos e deveres legais.
O CPCV Substitui a Escritura?
Não, ele não substitui a escritura. Aliás, a escritura é o documento final. Ela transfere a propriedade.
O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?
Segundo o art.410º, nº3, do Código Civil, para que este documento tenha valor jurídico, deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.
Caso contrário, e em termos práticos, não é válido nem produz efeitos. Contudo, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerida por quem provocou a situação, isto é, por quem não assinou o documento. Por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.
O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura?
Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.
Tal como já referimos, e aplicável também ao não cumprimento do prazo da escritura, se for o vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal.
No entanto, poderá acrescentar no seu CPCV uma alínea de extensão da escritura, para evitar que saia prejudicado.
No caso de eu ser o comprador, devo pedir um prazo para a escritura?
Confirme se está determinado no contrato o prazo para a celebração da escritura. Se não estiver, solicite que essa informação seja acrescentada. A data deverá garantir uma margem de segurança, para evitar que o comprador perca o sinal.
- Confirmar se está escrita a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;
- Incluir o prazo máximo para celebração do contrato definitivo (sendo que neste caso pode dar uma margem de manobra para potenciais atrasos);
- Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
- Assegure-se que o seu crédito habitação é aprovado (no caso de o necessitar, claro);
- Na existência de um condomínio, peça antecipadamente ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos, para verificar se existe algum valor em atraso;
- Verifique antecipadamente se o prédio sofreu obras há pouco tempo ou se irá necessitar das mesmas brevemente.
Perguntas Frequentes sobre o CPCV
Em que situações devo fazer um CPCV de um imóvel?
sempre que quiser salvaguardar o negocio deverá então fazer um CPCV:
- Pretende firmar o negócio, afastando assim outros possíveis compradores;
- O imóvel não dispõe de licença de utilização;
- A construção do imóvel não está concluída;
- O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.
O CPCV é um Documento Obrigatório?
Não, o CPCV não é obrigatório por lei. No entanto, é altamente recomendado. De fato, ele protege os interesses.
Posso Usar um Modelo de CPCV?
Sim, pode usar um modelo. Contudo, adapte-o sempre. Por conseguinte, personalize-o à sua situação.
O Que Acontece se Houver Dívidas no Imóvel?
O CPCV deve prever isto. Assim, o vendedor garante a ausência de ónus. Caso contrário, pode haver incumprimento.
Preciso de um Advogado para o CPCV?
É altamente aconselhável. Adicionalmente, um advogado garante a legalidade. Ele protege os seus interesses.
Posso Desistir do CPCV?
Sim, pode cancelar o contrato. Contudo, pode implicar o incumprimento do mesmo que, tal como já referimos, leva a que no caso do vendedor tenha que pagar o dobro da quantia dada como sinal e, no caso do comprador, a perder o sinal.
Para evitar surpresas, garanta que existe uma cláusula de rescisão ou cancelamento no contrato. Essa cláusula deverá descrever como deve rescindir o contrato e em que período de tempo.
Mas, como a falar é que nos entendemos, pode sempre tentar expressar a sua vontade de cancelar o contrato ao outro envolvido e, caso concorde, negociar um encerramento do contrato e em que condições.
Para se salvaguardar, consulte um advogado antes de tomar qualquer decisão que possa afetar os seus direitos e deveres legais.
O CPCV Substitui a Escritura?
Não, ele não substitui a escritura. Aliás, a escritura é o documento final. Ela transfere a propriedade.
O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?
Segundo o art.410º, nº3, do Código Civil, para que este documento tenha valor jurídico, deve constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes.
Caso contrário, e em termos práticos, não é válido nem produz efeitos. Contudo, não seria justo que esta nulidade pudesse ser requerida por quem provocou a situação, isto é, por quem não assinou o documento. Por isso, a mesma norma refere que o promitente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a falta de reconhecimento quando a omissão do requisito (reconhecimento de assinaturas) foi causada culposamente pela outra parte.
O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura?
Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.
Tal como já referimos, e aplicável também ao não cumprimento do prazo da escritura, se for o vendedor a não cumprir, terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro. Mas se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, o vendedor pode ficar com o montante do sinal.
No entanto, poderá acrescentar no seu CPCV uma alínea de extensão da escritura, para evitar que saia prejudicado.
No caso de eu ser o comprador, devo pedir um prazo para a escritura?
Confirme se está determinado no contrato o prazo para a celebração da escritura. Se não estiver, solicite que essa informação seja acrescentada. A data deverá garantir uma margem de segurança, para evitar que o comprador perca o sinal.
