Atualizado em 11 de novembro de 2026 · por Éder Mendes, consultor imobiliário Century 21 Nações
A certidão permanente predial é o documento do Registo Predial que mostra, a qualquer momento, a situação jurídica de um imóvel: como está descrito, quem é o dono registado e se tem hipotecas, penhoras ou outros encargos. Pede-se online, no Predial Online, por 15 €, e fica disponível durante 6 meses através de um código de acesso.
Neste guia uso uma certidão permanente real (com nomes, moradas e números de identificação ocultados) para lhe mostrar, bloco a bloco, como se lê este documento e o que verifico nele antes de uma escritura.
- Quem emite: Registo Predial (Instituto dos Registos e do Notariado).
- Custo: 15 € online; 20 € ao balcão de uma conservatória.
- Validade: 6 meses. No exemplo deste artigo: disponibilizada a 24-10-2025 e válida até 24-04-2026.
- Quem a pode pedir: qualquer pessoa, mesmo que não seja o proprietário.
- Formato: digital, consultada com um código de acesso.
Definição
O que é a certidão permanente predial?
Cada prédio tem uma descrição na Conservatória do Registo Predial. Sobre essa descrição vão sendo feitos os registos (as inscrições): compras, heranças, hipotecas, penhoras, constituição da propriedade horizontal, etc. A certidão permanente é o acesso online, sempre atualizado, a toda essa informação em vigor.
Ao contrário de uma certidão em papel, que «congela» a informação no dia em que foi emitida, a certidão permanente mostra o estado atual do registo durante todo o prazo de validade. Quem tiver o código pode consultá-la quantas vezes quiser.
Passo a passo
Como ler a certidão permanente: os 7 blocos
Numerei os blocos de uma certidão real. A página 1 tem os blocos 1 a 4:
- Cabeçalho: a Conservatória, a freguesia e o número da descrição do prédio (número/data). É este número que identifica o imóvel no registo.
- Código de acesso: é a «chave» da certidão. Quem o tiver consegue consultá-la online, por isso partilhe-o só com quem precisa (banco, notário, comprador).
- Descrição: se o prédio é urbano ou rústico, onde fica, as áreas (total, coberta e descoberta), o artigo matricial das Finanças, a composição (pisos e usos) e as frações autónomas.
- Inscrições: cada registo tem um número de apresentação («AP.»), a data, o tipo de facto (aqui, aquisição), a causa (aqui, compra) e os sujeitos ativos, isto é, quem adquiriu.
A página 2 continua as inscrições:
- Sujeitos passivos: quem transmitiu o imóvel (os vendedores, neste caso).
- Outras inscrições: neste exemplo, a constituição da propriedade horizontal, com as frações A a D e a permilagem de cada uma. É também aqui que aparecem as hipotecas e as penhoras, cada uma com a sua AP., o valor e o credor.
- Registos pendentes e validade: se há pedidos de registo ainda por decidir e as datas em que a certidão foi disponibilizada e até quando é válida.
Bloco 3
A descrição do prédio
No exemplo, o prédio é urbano, com 396 m² de área total (150 m² cobertos e 246 m² descobertos), um edifício de 3 pisos com cave para garagens e arrecadações, e quatro frações autónomas (A, B, C e D).
O artigo matricial que aparece aqui é o mesmo que consta da caderneta predial. Se não coincidir, há um erro num dos documentos que tem de ser corrigido antes da escritura.
Blocos 4 e 5
As inscrições: quem é o dono
O dono registado é o sujeito ativo da última inscrição de aquisição em vigor. No exemplo: uma aquisição por compra, registada em outubro de 2023, com dois compradores.
Bloco 6
Propriedade horizontal, hipotecas e penhoras
Num prédio com frações, a certidão mostra a constituição da propriedade horizontal e a permilagem de cada fração (no exemplo, 300, 300, 200 e 200).
É também nas inscrições que surgem os ónus e encargos: hipotecas (com o banco como sujeito ativo e o valor garantido), penhoras, usufrutos, servidões ou ações judiciais. Neste exemplo não há nenhum.
Bloco 7
Registos pendentes e validade
«Não existem registos pendentes» significa que não há nenhum pedido de registo à espera de decisão. Se houver (por exemplo, uma penhora ou uma venda ainda por registar), aparece aqui e deve ser esclarecido antes de avançar.
No fim está a validade: «disponibilizada em 24-10-2025 e válida até 24-04-2026», ou seja, 6 meses.
Utilidade
Para que serve a certidão permanente?
É o documento que prova a situação jurídica do imóvel. Vai precisar dela para:
- a escritura de compra e venda e o contrato-promessa (CPCV);
- pedir um crédito habitação (o banco confirma o dono e os ónus);
- confirmar se há hipotecas ou penhoras antes de fazer uma proposta;
- heranças, partilhas e divórcios, para saber quem é o titular registado;
- arrendar, quando o inquilino ou o fiador querem confirmar quem é o senhorio.
Veja a lista completa dos documentos necessários para vender um imóvel.
Não confundir
Certidão permanente ou caderneta predial?
| Certidão permanente | Caderneta predial | |
|---|---|---|
| Quem emite | Registo Predial (IRN) | Autoridade Tributária (Finanças) |
| Para que serve | Situação jurídica: dono registado, hipotecas, penhoras | Dados fiscais: áreas, afetação, VPT |
| Custo | 15 € online · 20 € ao balcão | Gratuita online |
| Validade | 6 meses | Emita uma recente antes de cada ato |
| Quem a pode pedir | Qualquer pessoa | O titular (online) |
Numa compra, são precisas as duas, e os dados (artigo matricial, áreas, frações) devem coincidir. Explico a outra no guia da caderneta predial.
Versões
Certidão permanente ou Informação Predial Simplificada?
No Predial Online existe também a Informação Predial Simplificada. Mostra a informação em vigor do prédio, mas não tem valor de certidão: serve para consultar, não para a escritura ou para o banco.
- Certidão permanente: 15 € online, válida 6 meses, tem valor de certidão.
- Informação Predial Simplificada: segundo o Comparajá, custa 6 € e a subscrição é válida um ano.
Na prática: para acompanhar um imóvel ao longo do tempo, a informação simplificada chega. Para a escritura, o crédito ou o CPCV, peça a certidão permanente perto da data do ato.
Predial Online
Como pedir a certidão permanente online
- Entre no Predial Online (predialonline.pt) e escolha o pedido de certidão permanente.
- Preencha os seus dados (nome, email, NIF e morada) e clique em «Adicionar Subscrição».
- Indique a localização do prédio (distrito, concelho e freguesia) e identifique-o pelo número da descrição ou pelo artigo matricial.
- Pague por Multibanco, homebanking ou cartão. Depois da confirmação do pagamento, recebe o código de acesso.
Para consultar uma certidão de que já tem o código, use a opção de consulta no Predial Online e introduza o código. Ao balcão, pode pedi-la em qualquer conservatória do registo predial, por 20 €.
A minha checklist
O que eu confirmo numa certidão antes da escritura
- O dono registado (sujeito ativo da última aquisição) é quem está a vender?
- Há hipotecas, penhoras ou outros ónus? Se há hipoteca, o distrate tem de estar previsto para o dia da escritura.
- Existem registos pendentes?
- A descrição, as áreas e as frações batem certo com a caderneta predial e com a licença de utilização?
- A certidão está dentro da validade na data da escritura?
Perguntas frequentes sobre a certidão permanente
É o documento do Registo Predial, consultado online com um código de acesso, que mostra a descrição do imóvel, o dono registado e os ónus e encargos em vigor, como hipotecas e penhoras.
Custa 15 € se for pedida online, no Predial Online, e 20 € se for pedida ao balcão de uma conservatória.
Seis meses a contar da data em que é disponibilizada. A data-limite aparece no fim do documento.
Qualquer pessoa, mesmo que não seja o proprietário do imóvel. Não é precisa autorização do dono.
No Predial Online, na opção de consulta de certidão permanente, introduzindo o código de acesso. Pode consultá-la as vezes que quiser durante a validade.
Uma impressão em papel não tem validade legal. O que deve ser entregue ao banco ou ao notário é o código de acesso.
A certidão é do Registo Predial e mostra a situação jurídica (dono, hipotecas, penhoras). A caderneta é das Finanças e mostra os dados fiscais, como as áreas e o VPT.
É uma consulta da informação predial em vigor, mais barata, mas sem valor de certidão. Não serve para a escritura nem para o crédito habitação.
Fontes
Sobre o autor: Éder Mendes
Consultor imobiliário na Century 21 Nações há 9 anos, com mais de 200 imóveis vendidos. Escrevo sobre documentos, impostos e apoios do imobiliário, sempre com base em fontes oficiais.