Atualizado em 12 de novembro de 2026 · por Éder Mendes, consultor imobiliário Century 21 Nações
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor que as Finanças atribuem à sua casa para efeitos de impostos. É sobre ele que paga o IMI todos os anos, e conta também no IMT, no Imposto do Selo, nas heranças e nas mais-valias.
Neste guia explico a fórmula, os coeficientes e o novo valor base de 2026, e uso a caderneta predial da minha própria casa para mostrar como o VPT foi calculado e se compensaria pedir uma reavaliação.
- Fórmula: Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv (art. 38.º do Código do IMI).
- Valor base (Vc) em 2026: 712,50 €/m² (570 € de construção + 25%), para avaliações pedidas a partir de 1 de janeiro de 2026.
- Onde ver: na caderneta predial, em «Valor patrimonial actual (CIMI)».
- Atualização: automática a cada 3 anos; na habitação, com 75% do coeficiente de desvalorização da moeda.
- Reavaliação: gratuita, de 3 em 3 anos, no Modelo 1 do IMI. O VPT pode descer ou subir.
Definição
O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?
O VPT é o valor fiscal de um prédio, determinado pela Autoridade Tributária segundo as regras do Código do IMI (CIMI). Aplica-se a prédios urbanos, rústicos e mistos.
Não é o valor de mercado. Uma casa pode ter um VPT de 60.000 € e valer 250.000 € no mercado, ou o contrário. O VPT resulta de uma fórmula, e o preço de mercado da procura e da oferta.
Consultar
Onde consultar o VPT da sua casa
O VPT está na caderneta predial, no bloco «Dados de avaliação»: «Valor patrimonial actual (CIMI)», o ano em que foi determinado e, por baixo, a fórmula com todos os coeficientes da última avaliação.
Para obter a caderneta: entre no Portal das Finanças e siga Serviços › Prédios › Consultar Património Predial, escolha o imóvel e clique em «Caderneta». É gratuita.
Para que serve
Para que serve o VPT
| Imposto | Como o VPT conta |
|---|---|
| IMI | VPT × taxa do município: 0,3% a 0,45% nos prédios urbanos e 0,8% nos rústicos |
| IMT | Paga-se sobre o maior valor entre o VPT e o preço da escritura |
| Imposto do Selo | 0,8% sobre o maior valor entre o VPT e o preço da escritura |
| Mais-valias | Se o VPT for maior do que o preço de venda, pode ser considerado como valor de venda |
| Heranças e doações | O VPT serve de referência para o Imposto do Selo e para o valor de aquisição |
| AIMI | Adicional ao IMI quando a soma dos VPT de habitação de um proprietário passa os 600.000 € |
A fórmula
Como se calcula o VPT
Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc: valor base dos prédios edificados, por m²;
- A: área bruta de construção mais a área excedente à de implantação, ponderada;
- Ca: coeficiente de afetação (habitação, comércio, serviços…);
- Cl: coeficiente de localização;
- Cq: coeficiente de qualidade e conforto;
- Cv: coeficiente de vetustez (idade do prédio).
O resultado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Na minha caderneta, a conta dá 50.943,76 € e o VPT ficou em 50.950 €.
Vc 2026
O valor base (Vc) em 2026: 712,50 €/m²
O Vc é o valor médio de construção por m², acrescido de 25% pelo valor do terreno. É fixado todos os anos por portaria.
| Ano | Valor médio de construção | Vc (+25%) |
|---|---|---|
| 2025 | 532 €/m² | 665 €/m² |
| 2026 | 570 €/m² | 712,50 €/m² |
O valor de 2026 foi fixado pela Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro, e só se aplica a prédios cuja declaração Modelo 1 seja entregue a partir de 1 de janeiro de 2026 (casas novas, obras ou reavaliações). Não altera o VPT das casas já avaliadas.
Coeficientes
A área e os coeficientes, um a um
A · área
Soma a área bruta privativa e as áreas dependentes (garagem, arrumos, sótão), estas com um peso menor, e o terreno livre. Na minha casa: 68 m² de área privativa + 30% de 12,8 m² de arrumos = 71,84.
Ca · afetação
Depende do uso do imóvel (art. 41.º do CIMI):
| Uso | Ca |
|---|---|
| Comércio | 1,20 |
| Serviços | 1,10 |
| Habitação | 1,00 |
| Habitação social (custos controlados) | 0,70 |
| Comércio e serviços em construção de tipo industrial | 0,80 |
| Armazéns e atividade industrial | 0,60 |
| Estacionamento coberto e fechado | 0,40 |
| Estacionamento coberto e não fechado | 0,15 |
| Estacionamento não coberto | 0,08 |
| Prédios não licenciados, em mau estado | 0,45 |
| Arrecadações e arrumos | 0,35 |
Cl · localização
Varia entre 0,4 e 3,5 (pode descer a 0,35 em habitação dispersa em meio rural). Reflete os acessos, os transportes, os equipamentos sociais e o valor de mercado da zona. Cada concelho tem um zonamento próprio.
Cq · qualidade e conforto
Varia entre 0,5 e 1,7. Sobe com elementos como elevador, garagem, piscina, ar condicionado ou aquecimento central, e desce quando faltam, por exemplo, instalações sanitárias ou ligação à rede pública de água.
Vetustez
O coeficiente de vetustez (Cv)
Conta-se a partir da data da licença de utilização (ou da conclusão das obras), e desce com a idade do prédio (art. 44.º do CIMI):
| Idade do prédio | Cv |
|---|---|
| Menos de 2 anos | 1,00 |
| 2 a 8 anos | 0,90 |
| 9 a 15 anos | 0,85 |
| 16 a 25 anos | 0,80 |
| 26 a 40 anos | 0,75 |
| 41 a 50 anos | 0,65 |
| 51 a 60 anos | 0,55 |
| Mais de 60 anos | 0,40 |
Exemplo real
Exemplo real: o VPT da minha casa
A minha casa foi avaliada em 2012, quando o Vc era de 603 €/m². A caderneta mostra a conta completa:
| Vc | A | Ca | Cl | Cq | Cv | Vt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 603,00 | 71,84 | 1,00 | 1,50 | 0,98 | 0,80 | 50.950 € |
Desde então, o VPT foi subindo com as atualizações automáticas e está hoje em 56.756,39 €, determinado em 2024. Com uma taxa de IMI de 0,3% a 0,45%, isso corresponde a cerca de 170 € a 255 € de IMI por ano, antes de eventuais deduções.
Atualização
A atualização automática a cada 3 anos
- As Finanças atualizam o VPT automaticamente de 3 em 3 anos (art. 138.º do CIMI).
- Nos prédios de habitação e terrenos para construção aplica-se 75% do coeficiente de desvalorização da moeda; no comércio, serviços e indústria, o coeficiente inteiro.
- Em 2026 atualizam-se os prédios avaliados ou atualizados em 2023. O coeficiente de 2023 é 1,04 (Portaria n.º 457/2026/1), o que dá cerca de +3% na habitação.
- O efeito chega ao IMI de 2026, que se paga em 2027.
- A atualização não mexe na idade (Cv) nem na localização (Cl).
Reavaliação
Pedir a reavaliação do VPT: compensa?
O proprietário pode pedir uma nova avaliação, gratuita, de 3 em 3 anos, entregando a declaração Modelo 1 do IMI no Portal das Finanças (Entregar › Declarações › IMI › Inscrição/Atualização de prédios) ou num serviço de Finanças. Para contar no IMI desse ano, o pedido tem de ser feito até 31 de dezembro.
Mas o VPT também pode subir. A reavaliação aplica o Vc atual e revê todos os coeficientes. Fiz a simulação para a minha casa, mantendo a localização e o conforto:
| Valor | |
|---|---|
| VPT atual (determinado em 2024) | 56.756,39 € |
| Reavaliação em 2026: 712,50 × 71,84 × 1 × 1,5 × 0,98 × 0,75 | 56.440 € |
| Poupança no IMI por ano | cerca de 1 a 2 € |
O Vc subiu de 603 € para 712,50 € e anulou quase toda a descida do coeficiente de idade (de 0,80 para 0,75). Para a minha casa, não compensa. Se o zonamento tiver mudado, o Cl também pode ser diferente, para cima ou para baixo.
A minha checklist
O que eu verifico no VPT antes de comprar ou vender
- O ano em que o VPT foi determinado e a data da última avaliação.
- Se o VPT está acima do preço de venda: nesse caso, IMT e Imposto do Selo pagam-se sobre o VPT.
- Se a área e a afetação da caderneta batem certo com a casa real.
- Quanto o comprador vai pagar de IMI por ano, com a taxa do município.
- Se faz sentido simular uma reavaliação, sobretudo em casas avaliadas há muitos anos.
Perguntas frequentes sobre o VPT
É o valor fiscal de um imóvel, calculado pelas Finanças segundo o Código do IMI. Serve de base ao IMI e conta no IMT, no Imposto do Selo, nas heranças e nas mais-valias.
Na caderneta predial, no campo «Valor patrimonial actual (CIMI)». A caderneta obtém-se grátis no Portal das Finanças, em Serviços › Prédios › Consultar Património Predial.
Com a fórmula Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv, do artigo 38.º do Código do IMI. O resultado é arredondado para a dezena de euros superior.
712,50 € por m²: um valor médio de construção de 570 € (Portaria n.º 471/2025/1) mais 25%. Aplica-se a avaliações pedidas a partir de 1 de janeiro de 2026.
Não. O VPT resulta de uma fórmula fiscal. O valor de mercado depende da procura e pode ser muito diferente.
Automaticamente de 3 em 3 anos. Na habitação aplica-se 75% do coeficiente de desvalorização da moeda.
Não. A reavaliação usa o Vc atual, que subiu nos últimos anos, e revê todos os coeficientes. O VPT pode descer, ficar igual ou subir. Simule antes.
O pedido de nova avaliação através do Modelo 1 é gratuito e pode ser feito de 3 em 3 anos. A segunda avaliação, se discordar do resultado, tem custos.
Fontes
- Código do IMI, art. 38.º a 44.º e 138.º
- Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro (valor médio de construção 2026)
- Portaria n.º 457/2026/1 (coeficientes de desvalorização da moeda)
- Garrigues: valor médio de construção para 2026
- Santander Salto: VPT (mai. 2026)
- CGD Saldo Positivo: VPT
- Comparajá: VPT (out. 2026)
- UCI: VPT
Sobre o autor: Éder Mendes
Consultor imobiliário na Century 21 Nações há 9 anos, com mais de 200 imóveis vendidos. Escrevo sobre documentos, impostos e apoios do imobiliário, sempre com base em fontes oficiais.