Atualizado em 12 de novembro de 2026 · por Éder Mendes, consultor imobiliário Century 21 Nações
A licença de habitação é o documento da câmara municipal que atesta que uma casa pode ser usada para habitação. Durante décadas foi indispensável para vender, comprar com crédito ou arrendar. Entre 2024 e 2026, a lei mudou duas vezes.
Neste guia explico o que é, o que mudou com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) e com o Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor desde 1 de outubro de 2026, e mostro como ler uma certidão de licença real.
- O que é: o nome popular da licença ou autorização de utilização para habitação, emitida pela câmara.
- 2024: deixou de ser obrigatório apresentá-la na escritura, tal como a ficha técnica da habitação.
- Desde 1 de outubro de 2026: a escritura tem de declarar se o imóvel tem título urbanístico. Sem essa menção, o negócio é anulável.
- Antes de 7 de agosto de 1951: não há licença, mas pede-se à câmara uma certidão de isenção.
- Continua a importar: para o crédito habitação, para arrendar com segurança e para voltar a vender.
Definição
O que é a licença de habitação?
É o documento emitido pela câmara municipal do concelho onde fica o imóvel que confirma que a obra foi feita de acordo com o projeto aprovado e que o imóvel pode ser usado para o fim previsto: habitação, comércio, serviços ou indústria.
Na lei, o nome técnico era autorização de utilização, titulada por um alvará de utilização. «Licença de habitação», «licença de utilização» e «alvará de habitação» são nomes que se usam no dia a dia para o mesmo documento, quando o uso autorizado é a habitação.
Documento real
Como ler uma licença de utilização: exemplo real
Esta é uma certidão real passada por uma câmara municipal, com os dados pessoais, a morada e os números ocultados. É o tipo de documento que aparece muitas vezes em prédios mais antigos: a câmara certifica que existe uma licença de utilização, emitida anos antes.
- Quem certifica: o serviço da câmara que emite e assina (aqui, o chefe de repartição).
- A pedido de quem: o requerente e o número do requerimento.
- O prédio: a morada e a freguesia, que devem coincidir com a caderneta predial e a certidão permanente.
- O processo de obra: a referência ao projeto aprovado pela câmara.
- O número e a data da licença: neste caso, uma licença de abril de 1973, certificada pela câmara em 1997.
Antes de 1951
Casas construídas antes de 1951
A licença de utilização nasceu com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU, Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951). Por isso, os prédios construídos antes de 7 de agosto de 1951 não têm licença de utilização.
- A isenção não se presume: pede-se à câmara uma certidão que a confirme.
- A data relevante pode variar de concelho para concelho, porque o RGEU começou a aplicar-se em datas diferentes em algumas zonas. Confirme na câmara.
- Obras posteriores sujeitas a controlo (ampliações, alterações, mudança de uso) podem exigir título próprio.
O que mudou
O que mudou na lei: 2024 e outubro de 2026
| Período | Na escritura | Base legal |
|---|---|---|
| Até 31/12/2023 | Era obrigatório apresentar a licença de utilização (ou certidão de isenção) e a ficha técnica da habitação | Regime anterior |
| 1/1/2024 a 30/9/2026 | Deixou de ser obrigatório apresentar a licença e a ficha técnica da habitação | Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) |
| Desde 1/10/2026 | A escritura tem de declarar a situação do título urbanístico. Sem essa menção, o negócio é anulável | Decreto-Lei n.º 108/2026 · RJUE, art. 4.º-A |
Além disso, desde 4 de março de 2024 deixou de existir o alvará de autorização de utilização para obras novas: a utilização passou a basear-se no termo de responsabilidade do técnico (e nas telas finais, se o projeto mudou), entregue à câmara.
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, reviu o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação). A entrada em vigor estava prevista para 3 de agosto e foi adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, para dar tempo às câmaras.
Na escritura
Na escritura, desde 1 de outubro de 2026
Título urbanístico é o termo que a lei passou a usar para o documento que titula uma obra ou a utilização de um imóvel: uma licença, o comprovativo de uma comunicação prévia ou outro título previsto no RJUE. A licença de utilização é um desses títulos.
Na venda de um prédio urbano ou de uma fração, quem faz a escritura ou o documento particular autenticado (notário, conservador, advogado ou solicitador) tem de fazer constar uma de três situações:
- o título urbanístico existe e foi apresentado;
- o vendedor declara que o título existe, mas não o apresenta;
- o vendedor declara que o imóvel não tem título.
As três são válidas. O que a lei não permite é o silêncio: se a escritura não mencionar nada, o negócio é anulável. Vender sem título continua a ser possível, mas o comprador fica a saber por escrito.
Porque importa
Porque a licença de habitação continua a importar
- Crédito habitação: segundo o Banco de Portugal, cada banco decide se pede a licença de utilização, e muitos continuam a pedir prova de que o imóvel é legal. Sem ela, o crédito pode ser reduzido ou recusado.
- Arrendamento: com o Simplex deixou de ser exigida a menção da licença no contrato, mas o imóvel tem de ter condições para o uso a que se destina.
- Revenda: quem comprar a seguir vai ver a mesma declaração na escritura. Um imóvel sem título vende-se pior.
- Uso correto: confirma que a casa pode ser usada para habitação, e não apenas como armazém, garagem ou comércio.
- Propriedade horizontal: para dividir um prédio em frações, a câmara tem de confirmar que cumprem os requisitos. Veja o guia sobre propriedade horizontal.
Como pedir
Como pedir a licença ou a certidão na câmara
| Situação | O que pedir | Onde |
|---|---|---|
| A licença existe, mas perdeu-a | Certidão ou segunda via da licença de utilização | Câmara municipal, presencialmente ou no balcão online do município |
| Prédio anterior a 1951 | Certidão de isenção de licença | Câmara municipal |
| Obra nova ou obras concluídas | Comunicação de utilização com o termo de responsabilidade do técnico (e telas finais, se houve alterações ao projeto) | Câmara municipal, normalmente pela plataforma urbanística |
| Mudança de uso sem obras (por exemplo, de comércio para habitação) | Comunicação prévia com prazo | Câmara municipal |
| Obras feitas sem licença | Processo de legalização, com projeto e técnico habilitado | Câmara municipal |
Para encontrar a licença, comece pelo número do processo de obra e pelo artigo matricial (na caderneta predial). Muitas câmaras deixam consultar o processo do imóvel mesmo a quem ainda não é proprietário.
Custos e prazos: cada câmara tem a sua tabela de taxas. O Santander e o ComparaJá indicam uma média de cerca de 700 € para a emissão de uma licença e um prazo de duas semanas a dois meses. Uma simples certidão de uma licença existente custa bastante menos. Confirme sempre o valor na tabela do seu município.
A minha checklist
O que eu confirmo antes de comprar ou vender
- Se existe licença ou título para o uso que vai dar ao imóvel (habitação, e não comércio ou arrumos).
- Se o título corresponde a este prédio e a esta fração: morada, artigo matricial e letra da fração.
- Se o prédio é anterior a 1951 e, nesse caso, se há certidão de isenção.
- Se houve obras ou ampliações depois da licença, e se estão licenciadas.
- O que vai constar na escritura sobre o título urbanístico, e se isso fica também previsto no contrato-promessa.
- Os restantes documentos para vender um imóvel: caderneta, certidão permanente e certificado energético.
Perguntas frequentes sobre a licença de habitação
É o nome popular da licença ou autorização de utilização para habitação: o documento da câmara municipal que atesta que o imóvel pode ser usado para habitação, de acordo com o projeto aprovado.
Desde 2024 não é obrigatório apresentá-la na escritura. Mas desde 1 de outubro de 2026 a escritura tem de declarar se o imóvel tem título urbanístico (Decreto-Lei n.º 108/2026). Se não mencionar nada, o negócio é anulável.
É o termo que o RJUE usa para o documento que titula uma obra ou a utilização de um imóvel: uma licença, o comprovativo de uma comunicação prévia ou outro título previsto na lei. A licença de utilização é um deles.
Na prática, são o mesmo documento. A câmara emite um título de utilização que indica o uso autorizado; quando o uso é habitação, é a chamada licença de habitação.
Não. Os prédios construídos antes de 7 de agosto de 1951 (data do RGEU) não têm licença, mas a isenção deve ser comprovada por uma certidão da câmara. A data pode variar em alguns concelhos.
Depende do banco. Segundo o Banco de Portugal, cada banco decide se pede a licença de utilização, e muitos continuam a exigir prova de que o imóvel é legal. Confirme antes de assinar o contrato-promessa.
Depende da câmara. Santander e ComparaJá indicam uma média de cerca de 700 € e um prazo de duas semanas a dois meses para a emissão. Uma certidão de uma licença já existente custa bastante menos.
Não tem prazo de validade. Só é preciso um novo título se houver obras ou alterações que o exijam, como ampliações ou mudança de uso.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (revisão do RJUE; RJUE, art. 4.º-A)
- Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho (entrada em vigor a 1 de outubro de 2026)
- Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Simplex Urbanístico)
- Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU)
- Lexpoint: novas regras do RJUE em outubro
- Realos: DL 108/2026, o que muda na escritura
- Inspectos: licença de utilização
- Santander Salto: licença de habitação
- ComparaJá: licença de habitação
- Literacia Financeira: licença de utilização em 2026
Sobre o autor: Éder Mendes
Consultor imobiliário na Century 21 Nações há 9 anos, com mais de 200 imóveis vendidos. Escrevo sobre documentos, leis e impostos do imobiliário, sempre com base em fontes oficiais.