Desde 1 de agosto de 2026, um agregado familiar com 2.000€ de rendimento líquido mensal deixou de poder aprovar uma prestação de 1.000€. O limite máximo caiu para 900€. A razão é uma nova regra do Banco de Portugal que reduziu a taxa de esforço máxima permitida no crédito à habitação de 50% para 45%, e que atinge em cheio precisamente quem esta medida deveria ajudar: os jovens que estão a tentar comprar a primeira casa.
O que mudou exatamente a partir de 1 de agosto
A taxa de esforço, tecnicamente chamada DSTI (debt service-to-income), é a percentagem do rendimento líquido de um agregado que pode ser gasta em prestações de crédito, incluindo a nova prestação da casa. Até 31 de julho de 2026, os bancos podiam aprovar crédito até essa percentagem atingir 50%. A partir de 1 de agosto, o limite geral passou para 45%.
Existe uma válvula de escape, mas ficou mais estreita: até 10% dos novos contratos de cada banco podem ultrapassar os 45%, sem limite definido para esses casos. Antes, essa margem de exceção era de 15%. Ou seja, a esmagadora maioria dos novos créditos vai ter de caber dentro da regra dos 45%.
Porque é que isto acontece agora e porque atinge os jovens
Esta alteração não surge isolada. O Banco de Portugal tem manifestado preocupação com os riscos sistémicos associados à garantia pública para jovens compradores, o mecanismo que permite ao Estado garantir até 15% do valor de um imóvel a quem tem entre 18 e 35 anos, viabilizando financiamento a 100%. O Fundo Monetário Internacional chegou a recomendar publicamente a reversão desta garantia, alertando que a combinação de financiamento a 100% com o crescimento do crédito pode “alimentar riscos de endividamento que se visa precisamente prevenir”.
É aqui que está o ponto central para quem é jovem: a garantia pública resolve o problema da entrada, o dinheiro que faltava para os 10-20% iniciais, mas nunca resolveu o problema do rendimento mensal insuficiente para pagar a prestação. Com a taxa de esforço mais apertada, esse segundo problema fica mais visível e mais difícil de contornar. Um especialista em direito bancário citado pelo Jornal Económico resume assim: a redução da taxa de esforço pode tornar-se “o maior obstáculo ao crédito à habitação”, mais do que a falta de entrada alguma vez foi.
As compensações: prazos mais longos e isenções que continuam de pé
Nem tudo aperta. Em compensação parcial, os prazos máximos de crédito aumentaram: jovens até 35 anos passam a poder contratar crédito até 40 anos (antes, o limite eram 37), e quem tem mais de 35 anos passa a ter até 35 anos de prazo. Esticar o prazo baixa a prestação mensal e ajuda a recuperar parte da margem perdida com a descida da taxa de esforço. Não compensa tudo, mas ajuda.
Há também um alívio anunciado, ainda não em vigor à data deste artigo: o Banco de Portugal comunicou a intenção de baixar o choque de simulação de subida de juros (“taxa de stress”) aplicado a créditos de taxa mista e variável, de 3% para 1,5%, previsivelmente no final de setembro de 2026. Como ainda não entrou em vigor, vale a pena confirmar o estado desta medida junto do seu banco antes de contar com ela.
E as isenções fiscais para jovens mantêm-se inalteradas por esta medida. Em 2026, quem tem até 35 anos, é independente para efeitos de IRS e compra a primeira habitação própria e permanente, continua isento de IMT e de Imposto do Selo até 330.539€, com isenção parcial (paga-se 8% só sobre a diferença) até 660.982€. Estes valores foram atualizados em 2% pelo Orçamento do Estado de 2026. A condição habitual mantém-se: não pode ter sido proprietário, nem coproprietário, de outro imóvel nos últimos três anos.
O que isto significa na prática, sobretudo em Lisboa
Quanto mais alto for o preço médio da casa numa zona, mais este aperto se sente. Lisboa está no topo dessa lista em Portugal. Um jovem casal a pensar comprar em zonas como Marvila ou o Parque das Nações, onde os preços por m² já refletem anos de valorização consistente, vai sentir a diferença entre os 50% e os 45% de forma muito mais concreta do que noutras regiões do país, precisamente porque a prestação mensal aqui tende a ser mais alta em relação ao rendimento médio.
Na prática, isto significa que o momento de simular a operação com números reais (rendimento líquido, outros créditos ativos, prazo, e o efeito real da isenção de IMT Jovem no valor total necessário) ficou mais importante do que era há seis meses. Um erro de cálculo que antes ainda cabia dentro da margem de 50% pode hoje ficar de fora dos 45%.
Se está a pensar comprar a primeira casa em 2026 e quer perceber exatamente onde é que os seus números (rendimento, poupança, isenções) se enquadram nestas novas regras, fale comigo. Faço essa simulação consigo, com os seus valores reais, antes de avançar para o banco.
PERGUNTAS FREQUENTES
Aplica-se apenas a operações cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026. Créditos já contratados antes dessa data não são reavaliados por esta nova regra.
Não. A garantia pública continua disponível para contratos assinados até ao final de 2026, com o Estado a cobrir até 15% do valor do imóvel. O que mudou foi o critério de rendimento necessário para o banco aprovar o crédito: a garantia resolve a entrada, não o rendimento.
Sim, e não tem qualquer relação com esta alteração à taxa de esforço. Continua a poupar até 8% do valor do imóvel em impostos numa casa até 660.982€, para quem cumpre os requisitos.
Só através da margem de exceção de 10% que cada banco tem disponível para o conjunto dos seus novos contratos. Não é um direito individual, depende da política de risco de cada instituição nesse momento.