Direito de superfície: tudo sobre construir, usufruir ou plantar em terrenos alheios
O regime associado ao direito de superfície está consagrado no Código Civil (C.C.). Em causa está um direito real, concedido a outrem, pelo proprietário, a fim de construir, plantar ou usufruir do seu terreno. Mas em que consiste, como se constitui e como se extingue o direito de superfície?
Respondemos, com base legal, a estas e outras questões do regime. É usado no mercado imobiliário nacional para distintos objetivos.
Em que consiste o direito de superfície?
Conforme art.º 1524.º C.C., o direito de superfície é a faculdade de construir, manter obra ou plantações em terreno alheio, perpétua ou temporariamente.
Pese embora, o direito de superfície consagre a titularidade de um direito real, é vulgarmente confundido com arrendamento, cuja dinâmica com o bem emerge de uma relação de direito das obrigações, tal como explica a Teixeira Advogados & Associados* neste artigo preparado para o idealista/news.
Como se constitui o direito de superfície?
O direito de superfície constitui-se, nos termos do artigo 1528.º do C.C., mediante contrato, testamento ou usucapião, podendo, até, resultar da alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo.
Quais são os direitos e encargos do superficiário e do proprietário do solo?
Aquando da constituição do direito de superfície convenciona-se o preço pago pelo superficiário sobre a aquisição do mesmo. E, não obstante, o pagamento do valor estipulado ser sempre em dinheiro, tal quantia tanto pode ser liquidada numa única prestação ou através de uma determinada prestação anual, perpétua ou temporária, à luz do disposto no artigo 1530.º do C.C.
Contudo, antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertence ao proprietário do solo, o qual, no entanto, não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção da obra ou a plantação, quando esta vier a suceder.
De igual forma, conforme preceito do artigo 1533.º do C.C., o uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo.
Além disso, por regra, o proprietário do solo goza, em último lugar, do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície, salvo nos casos em que sendo enfitêutico o prédio incorporado no solo se prioriza o direito de preferência do proprietário.
Como se extingue o direito de superfície?
Pese embora no título constitutivo as partes poderem estipular a extinção do direito de superfície dependendo da verificação de qualquer condição resolutiva ou até em consequência da destruição da obra ou das árvores, o direito de superfície extingue-se também:
- no caso de o superficiário não concluir a obra ou não proceder à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos;
- uma vez destruída a obra ou as árvores, o direito de superfície extingue-se se superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação, dentro dos mesmos prazos a contar da destruição;
- quando constituído por tempo certo e tendo decorrido o prazo;
- pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade;
- por via do desaparecimento ou inutilização do solo;
- pela expropriação por utilidade pública.
Caso prático
Com o objetivo de ilustrar o exposto, apresenta-se a seguinte hipótese prática:
- Interessado em construir um shopping na cidade, António contacta Bernardo. Ele é proprietário de um terreno central com bons acessos.
- Para a concretização do negócio, António menciona as vantagens para ambos da constituição do direito de superfície a seu favor, evidenciando, para o efeito, que o terreno de Bernardo – até agora inutilizado – teria um destino útil sem que este abdicasse do seu direito de propriedade, permitindo apenas uma abertura do mesmo.
- António e Bernardo celebraram um contrato. Ele constitui o direito de superfície de António, sem prazo definido, com prestação anual de 22.000,00 euros.
Enquanto António não iniciar a sua obra, Bernardo pode utilizar e fruir da superfície?
Sim, desde que não impeça nem dificulte a construção do superficiário.
E se o António não concluir a construção no prazo de 10 anos?
Nesse caso, o direito de superfície de António extingue-se por força do disposto no art. 1536.º, n.º 1, al. a), do C.C.
