Atualizado em 11 de novembro de 2026 · por Éder Mendes, consultor imobiliário Century 21 Nações
Vendeu ou vai vender uma casa por mais do que lhe custou? Esse ganho chama-se mais-valia e paga IRS. Mas, na maioria dos casos, só metade conta, o preço de compra é atualizado à inflação e há isenções que podem reduzir o imposto a zero.
Neste guia explico, com as regras em vigor em 2026, como se calcula a mais-valia, os novos coeficientes, as despesas que pode abater, as isenções (incluindo a novidade de 2026 para quem reinveste em casas para arrendar) e como declarar a venda. No meio do artigo tem uma calculadora para fazer as suas contas.
- Quanto conta: 50% da mais-valia, somada aos outros rendimentos e tributada às taxas normais do IRS.
- Coeficientes 2026: Portaria n.º 457/2026/1, para vendas feitas em 2026 (só se passaram mais de 24 meses desde a compra).
- Isenções: reinvestimento noutra habitação própria e permanente, reinvestimento em casas para arrendar até 2.300 €/mês (vendas de 2026 a 2029) e regime para maiores de 65 anos ou reformados.
- Imóveis comprados antes de 1989: não pagam mais-valias.
- Declaração: Anexo G do IRS (ou G1 para imóveis anteriores a 1989), no ano seguinte ao da venda.
Definição
O que são mais-valias de imóveis?
A lei define mais-valia como o ganho obtido com a venda (alienação onerosa) de um imóvel: a diferença entre o valor por que vendeu e o valor por que comprou, depois de atualizado e de abatidas as despesas. É um rendimento da categoria G do IRS (art. 10.º do Código do IRS).
Se o resultado for negativo, tem uma menos-valia e não paga imposto sobre essa venda. Em qualquer caso, a venda tem de ser declarada no IRS.
Imposto
Quanto se paga de imposto sobre as mais-valias?
Para residentes em Portugal, a regra é que só 50% da mais-valia entra no IRS. Esse valor soma-se aos seus outros rendimentos (salários, pensões, rendas…) e é tributado às taxas progressivas do IRS (art. 43.º do Código do IRS). Por isso, o imposto final depende do total dos seus rendimentos nesse ano.
- Não residentes: desde 2023, também são tributados sobre 50% da mais-valia, às taxas gerais, como os residentes. Antes pagavam uma taxa de 28% sobre a totalidade do ganho.
- Exceção dos 100%: a mais-valia conta por inteiro se a compra ou as obras tiveram apoios públicos não reembolsáveis superiores a 30% do VPT e vende antes de passarem 10 anos.
A fórmula
Como calcular as mais-valias de um imóvel
Mais-valia = valor de venda − (valor de compra × coeficiente) − despesas e encargos
- Valor de venda: o que consta da escritura (ou o VPT, se for maior, para efeitos de IMT e Imposto do Selo).
- Valor de compra × coeficiente: o preço de compra atualizado à inflação. O coeficiente só se aplica se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda.
- Despesas e encargos: o que gastou para comprar, para vender e em obras de valorização dos últimos 12 anos.
- Ao resultado aplica-se a regra dos 50%, e é esse valor que entra no IRS.
Portaria n.º 457/2026/1
Coeficientes de desvalorização da moeda 2026
Os coeficientes são publicados todos os anos. Os que se aplicam às vendas feitas em 2026 constam da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro. Procure o ano em que comprou:
| Ano de compra | Coeficiente | Ano de compra | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| 1989 | 3,07 | 2005 | 1,43 |
| 1990 | 2,75 | 2006 | 1,37 |
| 1991 | 2,43 | 2007 | 1,35 |
| 1992 | 2,23 | 2008 | 1,31 |
| 1993 | 2,05 | 2009 | 1,33 |
| 1994 | 1,96 | 2010 | 1,31 |
| 1995 | 1,88 | 2011 | 1,27 |
| 1996 | 1,84 | 2012 a 2015 | 1,23 |
| 1997 | 1,81 | 2016 | 1,22 |
| 1998 | 1,76 | 2017 | 1,21 |
| 1999 | 1,74 | 2018 a 2020 | 1,20 |
| 2000 | 1,71 | 2021 | 1,19 |
| 2001 | 1,58 | 2022 | 1,08 |
| 2002 | 1,52 | 2023 | 1,04 |
| 2003 | 1,48 | 2024 | 1,02 |
| 2004 | 1,46 | 2025 | 1,00 |
Exemplo: uma casa comprada em 2015 por 150.000 € conta, numa venda em 2026, como se tivesse custado 150.000 € × 1,23 = 184.500 €.
Despesas
Que despesas pode abater às mais-valias?
- IMT e Imposto do Selo pagos na compra;
- escritura, registos e custos de solicitador ou advogado;
- comissão da imobiliária na venda;
- certificado energético (veja quanto custa no meu guia do certificado energético);
- obras de valorização feitas nos últimos 12 anos antes da venda, com faturas em seu nome e com o seu NIF.
Exemplo
Exemplo de cálculo com números
Um exemplo hipotético de uma casa comprada em 2015 e vendida em 2026, sem reinvestimento:
| Valor de venda (2026) | 250.000 € |
| Valor de compra atualizado (150.000 € × 1,23) | − 184.500 € |
| Despesas da compra (IMT, Imposto do Selo, escritura) | − 5.000 € |
| Despesas da venda (comissão, certificado energético) | − 12.000 € |
| Mais-valia | 48.500 € |
| Valor que entra no IRS (50%) | 24.250 € |
Os 24.250 € somam-se aos outros rendimentos do ano e pagam à taxa marginal de IRS de quem vendeu.
Calculadora
Calcule a sua mais-valia
Calculadora de mais-valias 2026
Para vendas feitas em 2026, com os coeficientes da Portaria n.º 457/2026/1.
Estimativa simplificada. Não calcula o IRS final, que depende dos seus outros rendimentos, e assume que a casa vendida cumpre as condições de HPP para a isenção por reinvestimento. Confirme no simulador do IRS do Portal das Finanças ou com um contabilista certificado.
Isenção
Isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente
Se vender a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinvestir noutra casa para viver, a mais-valia fica excluída de IRS na parte reinvestida (art. 10.º, n.º 5, do Código do IRS). As regras atuais:
- a casa vendida tem de ter sido a sua HPP durante pelo menos 12 meses antes da venda;
- pode reinvestir nos 24 meses antes ou até 36 meses depois da venda, em Portugal ou noutro país da UE ou do EEE com troca de informações fiscais;
- ao valor a reinvestir abate o empréstimo da casa vendida que foi pago com a venda;
- se reinvestir só uma parte, a isenção é proporcional;
- desde 2024, deixou de haver o limite de usar esta isenção uma vez em cada três anos;
- tem de declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda (Anexo G, quadro 5).
Novidade 2026
Reinvestir em casas para arrendar (vendas de 2026 a 2029)
O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma nova exclusão: a mais-valia da venda de uma casa não paga IRS se o valor for reinvestido em imóveis em Portugal para arrendamento habitacional com renda moderada.
- aplica-se a vendas feitas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029;
- a renda não pode passar de 2.300 € por mês nos primeiros cinco anos;
- o reinvestimento pode ser feito 24 meses antes ou até 36 meses depois da venda;
- o contrato de arrendamento deve ser feito em 6 meses e a casa tem de estar arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, sem ser vendida;
- reinvestimento parcial dá direito a uma exclusão proporcional;
- tem de declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda.
Outros casos
Outras situações a conhecer
Imóveis comprados antes de 1989
Os imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989, quando entrou em vigor o Código do IRS, não estão sujeitos a mais-valias. A venda declara-se no Anexo G1.
Maiores de 65 anos e reformados
Se vender a HPP e tiver 65 anos ou mais (ou estiver reformado), a mais-valia fica isenta se reinvestir o valor, em 6 meses, num seguro ou PPR, fundo de pensões aberto, regime público de capitalização (Certificados de Reforma) ou PEPP. Os resgates têm de ser periódicos, até 7,5% por ano do valor investido.
Amortização de crédito habitação
A isenção temporária para quem usava a mais-valia de uma segunda casa ou terreno para amortizar o crédito da HPP terminou a 31 de dezembro de 2024. Não se aplica a vendas de 2025 ou 2026.
Imóveis herdados
Numa casa herdada, o valor de compra é, em regra, o valor que serviu de base ao Imposto do Selo na herança (normalmente o VPT), atualizado pelo coeficiente do ano em que recebeu a herança.
Declarar
Como declarar a venda no IRS (Anexo G)
- A venda declara-se no IRS do ano seguinte: uma venda de 2026 vai na declaração entregue entre 1 de abril e 30 de junho de 2027.
- No Anexo G, quadro 4 («Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis»), crie uma linha por imóvel com as datas e os valores de venda, de compra e das despesas.
- Se vai reinvestir, preencha também o quadro 5 com a intenção de reinvestimento.
- Imóveis comprados antes de 1989 vão no Anexo G1.
Para a venda vai precisar de outros documentos, como a caderneta predial, a certidão permanente e o certificado energético. Veja a lista dos documentos necessários para vender um imóvel.
A minha checklist
O que faço com os meus clientes antes de vender
- Fazer as contas da mais-valia antes de aceitar uma proposta, para saber o valor líquido que fica.
- Reunir a escritura de compra e as faturas de IMT, Imposto do Selo e obras dos últimos 12 anos.
- Confirmar se a casa é HPP há pelo menos 12 meses, se a ideia é reinvestir.
- Decidir o reinvestimento (outra casa, arrendamento ou, acima dos 65 anos, PPR) dentro dos prazos.
- Validar o caso com um contabilista certificado, sobretudo em heranças, divórcios ou vendas de não residentes.
Perguntas frequentes sobre mais-valias de imóveis
Em regra, 50% da mais-valia soma-se aos outros rendimentos e é tributada às taxas progressivas do IRS. O valor final depende do total dos rendimentos de quem vende.
Valor de venda menos o valor de compra multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas de compra, de venda e das obras dos últimos 12 anos.
Para vendas feitas em 2026 aplicam-se os coeficientes da Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro. Por exemplo: 1,23 para compras entre 2012 e 2015 e 1,02 para compras em 2024.
Quem reinveste numa nova habitação própria e permanente, quem reinveste em casas para arrendar com renda até 2.300 € (vendas de 2026 a 2029), maiores de 65 anos ou reformados que reinvestem em PPR, seguros ou fundos de pensões, e quem vende imóveis comprados antes de 1989.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 exclui de IRS a mais-valia reinvestida em imóveis para arrendamento habitacional com renda até 2.300 € por mês, para vendas entre 2026 e 2029.
Paga, exceto se reinvestir o valor da venda da habitação própria e permanente, no prazo de 6 meses, num PPR, seguro, fundo de pensões, Certificados de Reforma ou PEPP.
Até 24 meses antes ou até 36 meses depois da venda. A casa vendida tem de ter sido habitação própria e permanente pelo menos nos 12 meses anteriores.
No Anexo G, quadro 4, da declaração do ano seguinte ao da venda. A intenção de reinvestir vai no quadro 5. Imóveis comprados antes de 1989 declaram-se no Anexo G1.
Fontes
- Código do IRS, art. 10.º, 43.º, 50.º e 51.º
- Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro (coeficientes 2026)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (reinvestimento em arrendamento)
- DECO PROteste: isenção por reinvestimento em arrendamento (jun. 2026)
- ECO: casa vendida em 2025 fica de fora da nova isenção (set. 2026)
- Santander Salto: mais-valias de imóveis (jun. 2026)
- CGD Saldo Positivo: pagamento de mais-valias (jun. 2025)
Sobre o autor: Éder Mendes
Consultor imobiliário na Century 21 Nações há 9 anos, com mais de 200 imóveis vendidos. Escrevo sobre documentos, impostos e apoios do imobiliário, sempre com base em fontes oficiais.